Bất Động Sản

HoREA kiến nghị tính thời hạn giao đất từ ngày hoàn thành dự án

Mô tả ảnh
HoREA kiến nghị tính thời hạn giao đất từ ngày hoàn thành dự án (Hình minh họa).

Theo HoREA, cách tính thời hạn sử dụng đất theo Luật Đất đai đang bộc lộ các điểm bất cập, gây thiệt thòi cho người mua nhà, chính vì vậy, đề xuất này hướng đến bảo vệ ích lợi cho khách hàng – người mua nhà.

Cụ thể, Điều 126 Luật Đất đai 2013 đã quy định đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối có tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm (trường hợp đặc thù, không quá 70 năm); Đối có dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp có cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền có quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài; Tại khoản 8 đã quy định “Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định ở Điều này được tính từ ngày có chọn lọc giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất (nêu trên), theo HoREA đang có các mặt bất cập, chưa thật hợp tình hợp lý, như sau: Đối có đa số các dự án BĐS, sau khi đã hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết mật độ 1/500 thì chủ đầu tư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra chọn lọc giao đất, cho thuê đất và xác định thời hạn sử dụng đất (đa số thời hạn sử dụng đất là 50 năm). Sau đó, chủ đầu tư dự án tiến hành các thủ tục thẩm định kiến trúc cơ sở, thẩm định kiến trúc kỹ thuật, xin cấp giấy phép xây dựng và thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Sau khi hoàn tất các thủ tục dự trù đầu tư, chủ đầu tư bắt đầu triển khai công tác xây dựng các hạng mục công trình của dự án. Toàn bộ các công việc này mất dao động trên dưới 3 năm thì dự án mới hoàn thành, được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Từ thời điểm đó, chủ đầu tư bàn giao nhà cho khách hàng, và giữ lại phần thương mại, dịch vụ, văn phòng, căn hộ chung cư cho thuê để khai thác kinh doanh, và mới bắt đầu có doanh thu, lợi nhuận.

Do vậy, theo quy định trên đây thì thời hạn kinh doanh thực ở của dự án chỉ còn dao động 47 năm. Để giải quyết 1 phần điểm bất cập này, ngày 06-01-2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định 01/2017/NĐ-CP, ở khoản 1 Điều 2 đã quy định “Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có 1 phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ, thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở” (Ghi chú: “đất ở” là loại đất được sử dụng ổn định lâu dài).

Trong GĐ phân khúc BĐS bị khủng hoảng đóng băng, nhiều dự án đã bị “đắp chiếu”, phát sinh hàng tồn kho và nợ xấu rất lớn.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên Môi trường TP Hồ Chí Minh thì trong các năm qua, đã có trên 500 dự án bị ngừng triển khai, bị thu hồi, hủy bỏ chọn lọc giao đất, cho thuê đất. Đây là nguồn cung sản phẩm tiềm năng cho phân khúc mua bán, giao dịch dự án (M&A). Chỉ trong 10 tháng đầu năm 2018, đã có 23 dự án BĐS trên địa bàn thành phố được mua bán, giao dịch cho nhà đầu tư mới.

Chính các nhà đầu tư mới sau khi mua và tái khởi động lại dự án “đắp chiếu” đã góp phần thiết thực giúp cho phân khúc BĐS bình phục và tăng trưởng trở lại trong thời gian qua. Trong đó, có các dự án đã bị “đắp chiếu” nhiều năm, thậm chí hàng chục năm, sau khi được chủ đầu tư mới “giải cứu” thì thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án đã bị giảm đi, có khi bị giảm hàng chục năm, gây thiệt hại cho chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp, khách hàng.

Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, trong GĐ 2016-2020, tổng số nợ xấu của các ngân hàng thương mại vào dao động 300.000 tỷ đồng. Khoảng 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu này là BĐS. Như vậy, có dao động 200.000 tỷ đồng giá trị BĐS là tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu thuộc các dự án đang bị “đắp chiếu”.

Để xử lý “cục máu đông” này, năm 2017, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 42 về thí điểm xử lý nợ xấu, trong đó, đã đưa ra cơ chế và phương thức rất phù hợp để xử lý tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu mà đa số là các dự án BĐS. Thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội, Công ty Quản lý tài sản (VAMC) đã thực hiện thu giữ dự án thế chấp, đảm bảo khoản nợ xấu, đầu tiên là dự án Sài Gòn One Tower, số 01 Hàm Nghi, quận 1, TPHCM để tổ chức đấu giá rộng rãi chọn lọc chủ đầu tư mới. Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) được biết dự án này được khởi công năm 2008, đến năm 2011 đã thi công xây dựng được 80% phần thô thì bị “đắp chiếu” cho đến nay. Nếu đấu giá thành công trong năm 2018 thì người trúng đấu giá cũng chỉ còn thời hạn sử dụng đất dự án là 40 năm.

VAMC dự trù giá khởi điểm đấu giá dự án Sài Gòn One Tower dao động 6.110 tỷ đồng, nhưng nếu thời hạn sử dụng đất của dự án được tính lại là 50 năm kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh, thì giá khởi điểm đấu giá có thể cao hơn mức giá GĐ này, sẽ quyến rũ các nhà đầu tư tham dự đấu giá và đảm bảo giá trúng đấu giá sẽ cao hơn. Do vậy, nếu quy định thời hạn sử dụng đất của dự án được tính kể từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh thì vừa đảm bảo ích lợi chính đáng của nhà đầu tư, và trong các trường hợp xử lý nợ xấu theo Nghị quyết 42 của Quốc hội sẽ xác định đúng giá trị dự án và làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.

Có ý kiến quan ngại, nếu quy định thời hạn sử dụng đất tính từ ngày dự án đưa vào khai thác kinh doanh, sẽ xảy ra các trường hợp chủ đầu tư cố tình dây dưa kéo dài thời gian hoàn thành dự án. Hiệp hội cảm thấy việc làm này sẽ gây hại trước hết cho chính chủ đầu tư do bị chôn vốn, mất thời cơ kinh doanh. Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Đầu tư cũng đã có nhiều quy định về nghĩa vụ của chủ đầu tư, và các biện pháp xử lý, chế tài, kể cả thu hồi đất dự án chậm triển khai, tịch thu tiền ký quỹ…

Trên cơ sở nghiên cứu, đối chiếu quy định của pháp luật và thực tiễn vận hành của phân khúc BĐS, Hiệp hội đề xuất Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, sửa đổi quy định về “thời hạn sử dụng đất” và cho bổ sung nội dung “hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh” vào Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai 2013, như sau: “8. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định ở Điều này được tính từ ngày có chọn lọc giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoặc kể từ ngày hoàn thành dự án đưa vào khai thác, kinh doanh”.

Các quý khách đang xem chuyên mục bat dong san bandoquyhoach.org của https://bandoquyhoach.org

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close